Déduction pour amortissement des biens locatifs

Certaines catégories fédérales de DPA

La DPA des catégories 1, 3, 6 et 8 est généralement calculée selon la méthode du solde dégressif : le taux ordinaire s’applique au solde fiscal restant de la catégorie, soit la FNACC, après les ajustements applicables, et non à la valeur marchande actuelle du bien. Les règles de la première année et d’autres restrictions peuvent modifier la déduction. Le tableau ne permet pas, à lui seul, de déterminer la catégorie d’un bien ni sa déduction pour la première année. Règlement de l’impôt sur le revenu, alinéa 1100(1)a) et paragraphe 1100(2) (en anglais)

Une unité de copropriété appartient normalement à la même catégorie que le bâtiment. Le prix d’achat peut aussi comprendre un terrain ou d’autres biens dont le traitement diffère. ARC : catégories de biens locatifs (en anglais) · ARC : catégories de biens amortissables (en anglais)

Logements construits expressément pour la location. Les règles fédérales adoptées prévoient une déduction supplémentaire de 6,00 % de la FNACC pour les biens admissibles de la catégorie 1, ce qui porte le taux ordinaire combiné à 10,00 %. La construction, ou une conversion admissible d’un immeuble commercial en immeuble résidentiel, doit commencer après le 15 avril 2024 et avant 2031, et le bien doit être prêt à être mis en service avant 2036. Des conditions relatives au nombre de logements, à l’usage locatif et à la catégorie distincte s’appliquent également. Il ne s’agit pas d’un taux général de 10,00 % pour toute maison ou unité de copropriété louée. Règlement de l’impôt sur le revenu, alinéa 1100(1)a.4) (en anglais) · Définitions au paragraphe 1104(2) (en anglais)

Traitement de la première année. La déduction de la première année peut différer du montant obtenu à partir du taux annuel ordinaire. Des mesures temporaires de DPA bonifiée, déjà adoptées, s’appliquent aux biens relatifs à l’incitatif à l’investissement réaccéléré (BIIR) admissibles, acquis à compter du 1er janvier 2025 et prêts à être mis en service avant 2034. Des biens locatifs amortissables peuvent y être admissibles, mais les dates ne suffisent pas : l’historique d’acquisition, les règles sur les roulements et les opérations avec lien de dépendance, ainsi que les catégories exclues, comptent aussi. Règlement de l’impôt sur le revenu, paragraphe 1104(4.01) (en anglais) · ARC : folio sur la DPA, avis important (en anglais)

Portée et déclaration

Cette référence présente certaines catégories fédérales de DPA, les limites applicables, la fraction non amortie du coût en capital (FNACC), la copropriété et les changements d’utilisation d’un bien. Pour les particuliers dont il est question ici, les revenus de location sont déclarés au fédéral au moyen du formulaire T776. Au Québec, ils sont déclarés au moyen du formulaire TP-128-V (version anglaise) ou d’un état équivalent des revenus de location. Déclaration fédérale des revenus de location (en anglais) · Déclaration des revenus de location au Québec (en anglais)

Coût en capital, FNACC et montant demandé

Le coût du terrain et celui du bâtiment sont séparés lorsque seul le bâtiment est amortissable. Un ajout en capital augmente le coût fiscal applicable; il ne devient pas une dépense courante simplement parce qu’il a été payé pendant l’année. ARC : coût en capital et renseignements de base sur la DPA (en anglais)

Pour une catégorie qui se poursuit d’une année à l’autre, le calcul habituel du solde peut se résumer ainsi :

FNACC d’ouverture + ajouts en capital − montants soustraits pour les dispositions ± autres ajustements fiscaux − DPA demandée = FNACC de clôture.

Pour chaque bien dont on dispose, on soustrait généralement de la FNACC le moins élevé des deux montants suivants : le coût en capital du bien ou le produit de disposition diminué des frais de vente connexes. La partie du produit qui dépasse le coût en capital ne réduit pas davantage la FNACC par cet ajustement et peut donner lieu à un gain en capital distinct. Il s’agit d’un résumé, et non de la formule complète prévue par la loi : des règles particulières de disposition peuvent modifier le traitement. La FNACC de clôture devient normalement le solde d’ouverture de l’année suivante, tandis que les cas de récupération et de perte finale nécessitent un traitement distinct. Loi de l’impôt sur le revenu, paragraphe 13(21) (en anglais) · ARC : instructions du tableau de DPA, colonnes 5 et 24 (en anglais)

Quel montant de DPA peut être demandé?

Les règles applicables au bien et à sa catégorie établissent un montant maximal de DPA. Les restrictions applicables peuvent réduire ce maximum. Le propriétaire peut ensuite demander n’importe quel montant jusqu’à la limite permise, y compris zéro. Une DPA moins élevée laisse un solde de FNACC plus important; elle ne crée pas un montant annuel de DPA inutilisé pouvant être reporté séparément. ARC : folio sur la DPA, paragraphe 1.15 (en anglais)

Pour les revenus de location ordinaires, la DPA ne peut pas créer ni augmenter une perte provenant de l’ensemble des biens locatifs du contribuable. Lorsqu’il y a plusieurs biens locatifs, leurs résultats sont regroupés avant d’appliquer cette restriction, même si les biens appartiennent à des catégories différentes. ARC : montant de DPA pouvant être demandé (en anglais)

Exemple — deux biens, une limite fondée sur le revenu combiné

Les montants des exemples sont en dollars canadiens.

Supposons que les règles applicables aux catégories permettent par ailleurs une DPA totale de 9 000,00 $ et qu’aucun autre ajustement pertinent ne s’applique. Dans cet exemple, la restriction fondée sur le revenu de location combiné limite le total de la DPA pouvant être demandée à 5 000,00 $. La tenue de tableaux distincts pour les biens ne supprime pas cette restriction. Règlement de l’impôt sur le revenu, paragraphe 1100(11) (en anglais)

Copropriété : une FNACC et une DPA propres à chaque copropriétaire

Cette section suppose une copropriété directe ordinaire, et non une société de personnes. La copropriété ne suffit pas, à elle seule, à établir l’existence d’une société de personnes. Cette qualification dépend des faits et du droit provincial ou territorial applicable. ARC : propriété d’un bien locatif (en anglais)

Dans une copropriété directe hors société de personnes, chaque copropriétaire a son propre historique de DPA et de FNACC pour sa participation dans le bien. Les copropriétaires peuvent demander des montants différents dans les limites qui leur sont propres. Même avec des parts égales, ils peuvent donc avoir des soldes de FNACC différents. Loi de l’impôt sur le revenu, alinéa 20(1)a) (en anglais) · Paragraphe 13(21) (en anglais) · Règlement de l’impôt sur le revenu, alinéa 1100(1)a) (en anglais)

Exemple — parts égales, demandes annuelles différentes

Deux copropriétaires directs non liés détiennent chacun 50 % d’un bâtiment entièrement loué et n’exploitent pas d’entreprise en société de personnes. Chacun a une FNACC d’ouverture de 180 000,00 $ dans la catégorie applicable. Un ajout en capital admissible de 20 000,00 $ est partagé également. Il n’y a aucune disposition, aucune incidence des règles d’attribution, aucun transfert de propriété ni aucun autre ajustement. On suppose que les montants de DPA demandés ci-dessous respectent les limites applicables à chaque copropriétaire.

Cet exemple illustre le solde après la déduction choisie, et non le calcul de la déduction maximale de première année sur l’ajout. La FNACC d’ouverture de l’année suivante correspond au solde de clôture de chaque copropriétaire.

Dans une société de personnes, la DPA est calculée au niveau de la société avant que le revenu qui en résulte soit réparti entre les associés. Il s’agit d’un mode de déclaration différent. Loi de l’impôt sur le revenu, article 96 (en anglais)

Récupération, perte finale et gain en capital

Ces trois notions désignent des résultats fiscaux distincts et ne se confondent pas avec la DPA annuelle.

Une vente peut donner lieu à la fois à un gain en capital et à une récupération de DPA. La vente d’un bien ne crée pas automatiquement une perte finale si d’autres biens demeurent dans sa catégorie. Les règles sur les catégories distinctes et certaines règles particulières applicables aux dispositions de biens peuvent avoir une incidence. ARC : Revenus de location, chapitre sur la DPA (en anglais)

La perte finale est une déduction distincte de la DPA annuelle. Lorsque ses conditions sont remplies, elle peut créer une perte de location. La DPA annuelle, elle, ne peut pas créer ni augmenter une perte provenant de l’ensemble des biens locatifs du contribuable. Le formulaire T776 présente séparément la récupération, la perte finale et la DPA annuelle. ARC : comment remplir le formulaire T776 (en anglais) · ARC : limites de la DPA (en anglais)

Pour les copropriétaires directs, ces montants reflètent la participation et l’historique de DPA de chacun. Lorsqu’un montant a déjà été établi pour la part d’un copropriétaire, il ne doit pas être réparti de nouveau selon son pourcentage de participation. ARC : comment remplir le formulaire T776 (en anglais)

Usage personnel, résidence principale et changement d’utilisation

La DPA concerne la partie d’un bien admissible utilisée pour produire un revenu. La répartition dépend de l’usage de chaque bien : la proportion retenue pour un électroménager utilisé uniquement dans le logement d’un locataire peut différer de celle retenue pour le bâtiment dans son ensemble. Un passage entre usage personnel et usage locatif peut aussi déclencher des calculs fiscaux, même sans vente. ARC : Revenus de location (en anglais)

Ces règles sont distinctes. Ne pas demander de DPA ne suffit pas à rendre un duplex entier admissible à l’exemption pour résidence principale. À l’inverse, une demande de DPA ne signifie pas automatiquement que le gain sur chaque partie du bien perd toute possibilité d’exemption. L’historique d’utilisation et les conditions applicables comptent. ARC : folio sur la résidence principale, paragraphes 2.48 et 2.54 à 2.60.1 (en anglais)

Un changement d’utilisation peut également faire intervenir des règles particulières sur le coût en capital aux fins de la DPA. La valeur marchande du bien à la date du changement n’est pas automatiquement le montant à inscrire comme FNACC d’ouverture. Loi de l’impôt sur le revenu, paragraphe 13(7) (en anglais)

Déclaration au Québec

L’exposé ci-dessus suit les règles fédérales de revenus de location et de DPA utilisées avec le formulaire T776. Au Québec, les revenus sont déclarés au moyen du formulaire TP-128-V (version anglaise) ou d’un état équivalent des revenus de location. Le calcul provincial doit tenir compte des règles québécoises applicables et des montants de DPA demandés au fil des années. Un résultat fédéral ne confirme pas, à lui seul, le montant à déclarer au Québec. Revenu Québec : revenus de location, ligne 136 (en anglais) · TP-128-V (en anglais)

L’édition de février 2026 du Guide de la déduction pour amortissement de Revenu Québec ne tient pas compte des modifications législatives annoncées après le 31 octobre 2025. Revenu Québec : Guide de la déduction pour amortissement (en anglais)

Limites importantes

Cette référence présente certains points applicables aux situations locatives ordinaires. Elle ne remplace ni un calcul complet de DPA ni l’analyse fiscale d’une situation personnelle. La catégorie du bien, l’historique d’acquisition, les dates de mise en service, l’usage personnel, le mode de propriété, les choix fiscaux et d’autres restrictions peuvent modifier le résultat. Les règles détaillées sur la location de courte durée, les structures de détention par une société par actions et les transferts ne sont pas traitées ici. Ce contenu est fourni à des fins éducatives seulement et ne constitue pas un conseil fiscal ou un autre conseil professionnel. Des erreurs, des omissions et des changements aux règles peuvent en affecter l’application.

Articles connexes

Comprendre le revenu imposable — La place des revenus de location dans le calcul plus large du revenu imposable.

Sources et lectures complémentaires

Les ressources suivantes permettent d’approfondir les sujets abordés. D’autres liens vers les sources accompagnent les sections pertinentes.

Règles relatives aux biens locatifs : ARC : DPA des biens locatifs (en anglais), ARC : catégories de biens amortissables (en anglais), limites de la DPA (en anglais), instructions du tableau de DPA (en anglais) et ARC : folio, Exposé général sur la DPA (en anglais).

Registres fiscaux, propriété et déductions particulières : Loi de l’impôt sur le revenu, article 13 (en anglais), article 20 (en anglais), article 96 (en anglais), Règlement de l’impôt sur le revenu, article 1100 (en anglais) et article 1104 (en anglais).

Utilisation de la résidence et Québec : ARC : folio sur la résidence principale (en anglais), Revenu Québec : TP-128-V (en anglais) et Guide de la déduction pour amortissement du Québec — édition de février 2026 (en anglais).