出租物业的资本成本折旧扣除（CCA）
出租物业中的建筑物、家用电器等资产，符合条件时可以申报资本成本折旧扣除（Capital Cost Allowance，CCA），在报税时扣除相关资本成本。这与当期维修费或经营费用的扣除不同。 加拿大税务局：出租物业 CCA（英文）
部分联邦 CCA 类别
第 1、3、6、8 类资产通常采用余额递减法，按常规折旧率计算扣除额。计算基础是该类别经相关调整后的未折旧资本成本（UCC），而不是物业的当前市值。首年的计算规则和其他限制可能影响可扣除金额。下表用于了解常见类别和折旧率，不能仅凭表中信息确定具体资产的类别或首年扣除额。《所得税条例》第 1100(1)(a) 及 1100(2) 款（英文）
| 资产或类别 | 常规折旧率 | 适用范围与说明 |
|---|---|---|
| 土地 | 不能申报 CCA | 土地成本与可折旧建筑物的成本分开处理。 |
| 第 1 类 | 4.00% | 通常适用于 1987 年后取得的建筑物；适用其他类别或特别规定的除外。 |
| 第 3 类 | 5.00% | 较早取得的建筑物，以及适用过渡规则的情况，符合条件时可归入此类。不能只凭楼龄判断。 |
| 第 6 类 | 10.00% | 部分框架结构、原木结构或框架外覆灰泥的建筑物可归入此类，其中包括符合条件、在 1979 年前取得的建筑物。仅凭建筑材料不能确定是否符合条件。 |
| 第 8 类 | 20.00% | 未归入其他类别的家具、家用电器及符合条件的设备。 |
共管公寓单元通常与所在建筑物归入同一类别。购价中还可能包含土地或其他资产，这些部分的税务处理可能不同。加拿大税务局：出租物业的类别（英文） · 加拿大税务局：可折旧资产类别（英文）
专为出租建造的住宅。 根据已通过的联邦规定，符合条件的第 1 类资产可额外扣除 UCC 的 6.00%，常规折旧率合计为 10.00%。新建工程，或符合条件的商业物业改建住宅工程，须在 2024 年 4 月 15 日之后、2031 年之前开工；物业须在 2036 年之前达到可供使用条件。此外，还须符合住宅单元数量、出租用途和单独设立资产类别等条件。10.00% 并不是所有出租房屋或共管公寓都适用的折旧率。《所得税条例》第 1100(1)(a.4) 款（英文） · 第 1104(2) 款中的定义（英文）
首年扣除额。 首年的扣除额不一定等于按常规年度折旧率计算的金额。已通过的临时 CCA 加速扣除措施涵盖适用再加速投资激励的资产（reaccelerated investment incentive property，RIIP）。相关资产须在 2025 年 1 月 1 日或之后取得、在 2034 年之前达到可供使用条件，并满足其他适用条件。符合条件的出租用可折旧资产也可能适用。除了日期，还要考虑资产取得的具体情况、递延纳税转让和非独立交易规则，以及哪些资产类别被排除在外。《所得税条例》第 1104(4.01) 款（英文） · 加拿大税务局：CCA 税务解释专辑，重要通知（英文）
适用范围与申报
本文介绍部分常见的联邦 CCA 类别、申报限额、未折旧资本成本（Undepreciated Capital Cost，UCC），以及物业共有和用途变更涉及的问题。
本文涉及的个人业主使用 T776 表申报联邦租赁收入；在魁北克省，使用 TP-128-V 表或同等的租赁收入报表。联邦租赁收入申报（英文） · 魁北克省租赁收入申报（英文）
资本成本、UCC 与申报扣除额
| 金额 | 含义 |
|---|---|
| 资本成本 | 可折旧资产的税务成本，包括相关取得费用及新增资本成本；不是房贷余额。 |
| 未折旧资本成本（UCC） | 某一资产类别计入新增成本、处置、扣除和其他相关调整后，剩余的税务余额。它不代表物业的估值。 |
| CCA 上限（未考虑租赁亏损限制） | 按资产及其类别规则计算的最高金额，尚未考虑租赁亏损限制；最终可扣除金额还可能受其他限制影响。 |
| 当年申报的 CCA | 当年实际扣除的金额，可以低于可申报金额。 |
如果只有建筑物可以折旧，土地与建筑物的成本须分别处理。新增资本成本计入相关资产的税务成本，不能仅因当年付款就按当期费用扣除。加拿大税务局：资本成本与 CCA 基本信息（英文）
在资产类别延续到下一年的一般情况下，UCC 余额的变化可概括为：
期初 UCC ＋ 新增资本成本 − 处置时从 UCC 扣减的金额 ± 其他税务调整 − 当年申报的 CCA ＝ 期末 UCC。
处置某项资产时，从 UCC 扣减的金额通常取以下两项中的较低者：该资产的资本成本，或处置所得扣除相关出售费用后的金额。处置所得超过资本成本的部分，不再通过这项调整减少 UCC，但可能产生需要另行计算的资本利得。这只是概括说明，不是完整的法定公式；特殊处置规则可能影响具体计算。期末 UCC 通常就是下一年的期初余额；涉及 CCA 追回或终结损失时，则须按相应规则另行处理。《所得税法》第 13(21) 款（英文） · 加拿大税务局：CCA 表格填写说明，第 5 和第 24 栏（英文）
可以申报多少 CCA？
根据资产及其类别的规则计算最高 CCA 后，还要考虑适用的限制。业主可在最终允许的限额内决定当年申报多少，也可以不申报。少申报 CCA，会保留较高的 UCC 余额，但不会另行形成一笔可结转的年度 CCA 额度。加拿大税务局：CCA 税务解释专辑，第 1.15 段（英文）
对于一般出租物业，CCA 不能使纳税人全部出租物业的合计租赁收入变成亏损，也不能扩大已有的合计亏损。持有多项出租物业时，须先合并各项物业扣除 CCA 前的租赁盈亏，再按这一限制确定可扣除的 CCA。即使资产分属不同类别，也要合并考虑。加拿大税务局：可申报的 CCA 金额（英文）
示例——两项物业的租赁盈亏须合并计算
以下示例金额均以加元表示。
| 扣除 CCA 前的租赁盈亏 | 金额 |
|---|---|
| 物业 A | $8,000.00 |
| 物业 B | ($3,000.00) |
| 扣除 CCA 前的合计租赁收入 | $5,000.00 |
假设按各类别规则计算，原本可申报的 CCA 合计为 $9,000.00，且没有其他相关调整。由于申报 CCA 不能造成合计租赁亏损，本例最多可申报 $5,000.00。即使各项资产分开列明，仍须按合计租赁收入确定这一上限。《所得税条例》第 1100(11) 款（英文）
共有物业：分别申报 CCA、记录 UCC
本节讨论一般的直接共有物业，不包括合伙持有。 共同拥有一项物业，不一定构成合伙。是否构成合伙，要看具体情况及适用的省或地区法律。加拿大税务局：出租物业的所有权（英文）
不构成合伙时，每位共有人都按自己持有的物业份额，分别记录历年的 CCA 申报额和 UCC 余额。各自申报的 CCA 可以不同，但都不能超过本人适用的限额。因此，即使持有比例相同，各共有人的 UCC 余额也可能不同。《所得税法》第 20(1)(a) 款（英文） · 第 13(21) 款（英文） · 《所得税条例》第 1100(1)(a) 款（英文）
示例——持有比例相同，年度申报额不同
两位互不关联的共有人直接持有一栋全部用于出租的建筑物，各占 50%，并未以合伙形式经营。两人在相关资产类别中的期初 UCC 均为 $180,000.00。现有一笔符合条件的新增资本成本，共 $20,000.00，两人各承担一半。本例没有资产处置、所有权转移或其他调整，也不涉及收入归属规则。假设下表中的 CCA 申报额均未超过各自适用的限额。
| UCC 记录 | 共有人 A | 共有人 B |
|---|---|---|
| 期初 UCC | $180,000.00 | $180,000.00 |
| 各自承担的新增资本成本 | $10,000.00 | $10,000.00 |
| 当年申报的 CCA | ($5,000.00) | $0.00 |
| 期末 UCC | $185,000.00 | $190,000.00 |
本例只说明申报 CCA 后的 UCC 余额，不说明这笔新增资本成本的首年最高扣除额如何计算。下一年度，两人分别以各自的期末余额作为期初余额。
若物业由合伙持有，须先在合伙层面计算 CCA，再将相应收入分配给合伙人。这与直接共有的申报方式不同。《所得税法》第 96 条（英文）
CCA 追回、终结损失与资本利得
CCA 追回、终结损失和资本利得是三种不同的税务结果，也都不同于当年申报的 CCA 扣除额。
| 金额 | 一般处理 |
|---|---|
| CCA 追回额（recapture） | 以前扣除的 CCA，按该类别的计算结果需要重新计入收入。 |
| 终结损失（terminal loss） | 当一个类别已无任何资产时，其中的剩余余额在符合终结损失条件下可以扣除。 |
| 资本利得 | 按适用的处置所得和调整后成本基础单独计算，不能直接用售价减去 UCC。 |
一次出售可能同时产生资本利得和 CCA 追回额。同一类别中还有其他资产时，仅出售其中一项不会自动产生终结损失。是否须单独设立类别，以及有关处置的特殊规则，也可能影响结果。加拿大税务局：《租赁收入》CCA 章节（英文）
终结损失与年度 CCA 的扣除规则不同。满足条件时，终结损失可以使租赁收入出现亏损；年度 CCA 则不能造成或扩大纳税人全部出租物业的合计亏损。T776 表分别列报 CCA 追回额、终结损失和年度 CCA。加拿大税务局：T776 表填写说明（英文） · 加拿大税务局：CCA 申报限制（英文）
对于直接共有人，这些金额分别依据各自的物业份额和历年 CCA 申报记录计算。已经按个人份额计算的金额，不再重复分摊。加拿大税务局：T776 表填写说明（英文）
自用、主要住所与用途变更
CCA 适用于符合条件资产中用来产生收入的部分，分摊时要看具体资产的实际用途。例如，一台电器只供某个出租单元使用，分摊比例不一定与整栋建筑物相同。即使没有出售，自用与出租之间的用途变更也可能涉及税务计算。加拿大税务局：《租赁收入》（英文）
| 情况 | 与 CCA 的关系 |
|---|---|
| 住宅改为出租，并适用第 45(2) 款的税务选择 | 若就该物业申报 CCA，这项选择将被视为从该 CCA 所属年度的第一天起撤销。加拿大税务局税务解释专辑，第 2.48 段（英文） |
| 出租物业改为主要住所，并考虑作出第 45(3) 款的税务选择 | 纳税人本人、其配偶或同居伴侣，以及以其中任何一方为受益人的信托，其 CCA 扣除记录都须考虑。若其中任何一方曾获准就该物业扣除 CCA，而该纳税年度在 1984 年后结束、结束日不晚于用途变更日，就不能作出这项选择。加拿大税务局税务解释专辑，第 2.55 段（英文） |
| 住宅主要用于居住，出租只是附带用途 | 如果住宅主要用于居住，产生收入的用途只是附带用途，且没有结构性改动、没有就该物业申报 CCA，加拿大税务局一般不按用途变更作视同处置，并继续将整项物业视为主要住所。加拿大税务局税务解释专辑，第 2.59 段（英文） |
上述规则各有适用条件。不申报 CCA，并不表示整栋双户住宅就符合主要住所豁免条件。 反过来，申报了 CCA，也不表示物业各部分的资本利得一律不能豁免。具体结果仍要看物业历年的用途和适用条件。加拿大税务局：主要住所税务解释专辑，第 2.48、2.54 至 2.60.1 段（英文）
用途变更时，CCA 的资本成本可能另有特殊规定。因此，不能直接把用途变更当天的物业市值当作期初 UCC。《所得税法》第 13(7) 款（英文）
魁北克省申报
以上介绍的是联邦租赁收入及 CCA 规则，相关申报使用 T776 表。魁北克省使用 TP-128-V 表或同等的租赁收入报表。魁北克省的金额须根据当地适用规则和历年申报记录另行计算，不能仅凭联邦计算结果确定。魁北克税务局：第 136 行租赁收入（英文） · TP-128-V 表（英文）
魁北克税务局《资本成本折旧扣除指南》2026 年 2 月版，未收录 2025 年 10 月 31 日之后公布的税法修订。魁北克税务局：资本成本折旧扣除指南（英文）
主要局限
本参考资料介绍一般出租物业涉及的部分 CCA 规则，不能代替完整的 CCA 明细计算，也不能据此确定个人的税务结果。资产分类、资产取得情况、达到可供使用条件的日期、自用情况、所有权、税法允许的选择及其他限制，都可能影响结果。短期出租、公司持有安排和转让的详细规则不在本文范围内。内容仅供学习和参考，不构成税务或其他专业建议。文中可能存在错误或遗漏，税务规则也可能发生变化，具体适用情况须另行判断。
相关文章
应税收入说明——了解租赁收入在应税收入计算中的作用。
数据来源与延伸阅读
下列资料可供进一步查阅，各节另附相关来源链接。
出租物业规则：加拿大税务局：出租物业 CCA（英文）、可折旧资产类别（英文）、申报限制（英文）、CCA 表格填写说明（英文），以及加拿大税务局：CCA 一般说明税务解释专辑（英文）。
税务记录、所有权与特别扣除：《所得税法》第 13 条（英文）、第 20 条（英文）、第 96 条（英文），以及《所得税条例》第 1100 条（英文）和第 1104 条（英文）。
住宅用途与魁北克省：加拿大税务局：主要住所税务解释专辑（英文）、魁北克税务局：TP-128-V 表（英文），以及魁北克省资本成本折旧扣除指南——2026 年 2 月版（英文）。