专题计算器
房贷额外还款计算器
比较按原还款安排还清房贷与增加额外还款后的结果。额外还款可以是每期多还一笔固定金额、每年一次的固定额提前还款，或两者同时采用。本工具根据所填假设，估算还清时间和利息的变化；它不会判断贷款合同是否允许这种还款安排，也不计算提前还款罚金。
本工具比较什么
原还款安排根据当前房贷余额、名义年利率、剩余房贷摊还期和普通还款频率，逐期计算本金和利息。额外还款安排采用相同的房贷假设，再加入所填的额外还款。
这里的“额外还款”是指每期原定还款后再还一笔固定金额、在每个完整年度结束时计入同一笔年度提前还款，或两者同时采用。主要结果是估算可以提前多长时间还清房贷，并比较利息总额和还款总额的变化。
额外还款安排和合同上限
填写当前房贷余额、名义年利率、剩余房贷摊还期和普通还款频率。房贷摊还期必须能换算为整数个月；原还款安排和额外还款安排在整个测算期都采用同一个所填利率。
如要在每期原定还款之外增加还款，可填写一笔固定的每期额外还款额。这笔金额从第一期开始，在每一期原定本金和利息还款之后计入。留空或填写 0，表示不采用这种额外还款方式。
如要每年另外提前偿还一笔固定金额，可填写每年提前还款额。这笔金额在每个完整年度结束时计入。本工具所说的“完整年度”从第一期还款开始，包含 12 期每月还款、24 期每月两次还款、26 期每两周还款或 52 期每周还款；所填金额每年重复。留空或填写 0，表示不采用这种方式。
还可选择填写合同允许的每期额外还款上限和每年提前还款额上限，金额均以加元计。上限留空，表示没有提供合同上限，本工具不会核对；填写 0，表示所填合同上限为零。如额外还款安排超过已填上限，需先更正冲突的金额或上限，本工具才能计算这种安排。本工具不会自动调低所填金额。
不同房贷合同对提前还款额度的写法并不相同。百分比可能按初始房贷金额或合同规定的其他金额计算，因此本工具不会自行把百分比换算成金额。如需核对上限，应采用房贷合同或贷款机构提供的具体金额。
这里的还款频率属于普通（非加速）还款安排。普通每两周或每周还款与金额较高的加速每两周或加速每周还款并不相同；本工具不计算后两种加速还款。
比较结果如何计算
- 先将所填名义年利率按每半年复利一次换算为等值月利率，再根据剩余摊还月数计算未舍入的月还款额。所有普通还款频率都以这笔月还款额为换算基础：每月还款采用该金额；每月两次还款为该金额 ÷ 2；每两周还款为该金额 × 12 ÷ 26；每周还款为该金额 × 12 ÷ 52。
- 计算原还款安排时，把所填利率换算为所选频率对应的每期利率。每期期末先按期初余额计算利息，再把原定还款额用于支付利息和偿还本金，逐期计算到房贷还清。
- 计算额外还款安排时，先按同样方式计入原定还款，再于每期还款后计入所填的固定额外金额。实际计入的金额只会因当时尚欠金额不足而减少。
- 每个完整年度结束时，在当期原定还款和每期额外还款之后，再计入所填的年度提前还款。同一金额每年重复。如果房贷在第一次年度提前还款前已经还清，就不会计入年度提前还款；如果尚欠金额低于所填金额，只计入还清房贷所需的金额。
- 本工具不会把已填年度上限中未用的部分结转到以后年度。这是本工具采用的计算假设，并不表示贷款合同一定采用相同规则。
- 两种还款安排都会一直计算到房贷实际还清；最后一期只计入还清房贷所需的金额。结果比较实际还款期数、还清所需时间、利息总额和还款总额。即使没有填写任何额外还款，也可得出没有变化的比较结果。
- 内部计算保留未四舍五入的数值，页面上的金额显示到分。由于各项显示金额分别舍入，相加后可能与页面显示的总额略有差异。
年度提前还款的计入时间和重复方式是本工具采用的计算假设。贷款机构可能只允许在特定日期提前还款，也可能采用不同的年度范围、最低或最高金额及其他合同规则。
示例
假设当前房贷余额为 $500,000，名义年利率为 5%，剩余房贷摊还期为 25 年，并选择普通每两周还款。原定每期还款额约为 $1,342.17。如不增加额外还款，测算在第 649 期还清房贷，最后一期约为 $779.23，利息总额约为 $370,502.38。
现在假设每两周原定还款后再还 $200，并在每个完整年度结束时计入 $30,000 的年度提前还款；这笔年度提前还款在本测算中每年重复。按这些假设，额外还款安排在第 234 期还清房贷，正好为 9 年，利息总额约为 $125,086.01。估算还清时间可缩短约 15 年 11.5 个月，利息可减少约 $245,416.37。
在整个额外还款安排中，实际计入的每期额外还款合计为 $46,800，年度提前还款合计约为 $264,219.31。最后一笔年度提前还款只需计入约 $24,219.31；加上当期原定还款和 $200 的额外还款，最后一期合计约为 $25,761.48。额外还款安排的还款总额约为 $625,086.01。本例没有填写合同上限，所以不能据此判断贷款机构是否允许这种还款安排。
如何理解结果及其限制
结果呈现两种还款安排的测算结果，并不是贷款机构报价、房贷对账单、合同解释或增加额外还款的建议。还清时间和利息的差异取决于所填假设。
提前还款额度、允许增加的还款额、一次性还款金额、计算基础、可还款日期、最低或最高金额，以及未用额度能否结转，都由房贷合同和贷款机构规定。超过合同允许的额度可能产生提前还款罚金，本工具不会判断或计算这项罚金。
本测算假设每期增加相同的固定金额，并在每个完整年度结束时重复同一笔年度提前还款。它不计算指定日期的一次性还款、金额随时间变化的额外还款、暂停还款、未用额度结转或贷款机构采用的实际交易日期。
整个测算期采用同一个所填利率。实际房贷通常分为多个房贷合同期限，续约时利率、还款额、提前还款条件和其他合同条款都可能改变。
本工具不计算加速每周或加速每两周还款、地税、保险、共管物业费、其他持有住房的支出、房贷资格或住房负担能力、续约后的利率、贷款机构采用的具体计息天数或舍入方法，也不计算提前还款罚金。
最后一期原定还款、每期额外还款或年度提前还款，都可能因尚欠金额不足而低于所填金额。页面金额显示到分，内部计算保留更高精度。
本工具仅供教育说明，不构成房贷、借款、法律、税务、投资或其他专业建议。实际适用的还款和提前还款条件，以房贷合同和贷款机构记录为准。