住房参考资料
房贷变更：续约、更换贷款机构、再融资与提前还款
房贷续约、更换贷款机构、再融资、将现有房贷转移到另一套房产，以及在到期前解除房贷合同，属于不同的交易。交易类型会影响资格要求、是否新增借款、可能产生的费用、登记手续，以及哪些合同条款继续有效。
概要
先确定交易类型
房贷可能在期限结束时、期限尚未结束时，或房产发生变化时调整。续约是为房贷确定下一个期限。续约时直接转贷，是把基本保持不变的房贷转到另一家贷款机构。再融资会改变借款安排。若合同允许，现有房贷可能转移到另一套房产。在期限结束前解除封闭式房贷合同或提前偿还超出合同允许范围的金额，可能产生提前还款费用。
实际结果取决于房贷合同、贷款机构审批、房产情况、办理时间和适用规则。
对比速览
常见房贷变更有何不同
| 交易 | 发生的变化 | 是否新增借款 | 资格要求和常见后果 |
|---|---|---|---|
| 向原贷款机构续约 | 新的期限、利率、还款额和合同条件 | 不一定 | 适用原贷款机构的流程和政策；利率、还款额和续约条件可能改变 |
| 续约时直接转贷 | 贷款机构改变，但余额和原合同约定的剩余摊还期仍在允许范围内 | 不得通过房屋净值取得额外资金 | 仍须经新贷款机构审批；最低资格利率豁免仅适用于特定情形；可能产生转让、估值、法律服务、登记或行政费用 |
| 再融资 | 贷款金额、摊还期、贷款机构、担保方式或其他重要条款可能改变 | 通常可以 | 需要重新承保，并适用相应的贷款价值比或保险规则；可能产生提前还款、解除登记、重新登记、法律服务、估值及行政费用 |
| 把现有房贷转移到另一套房产 | 现有房贷转到替代房产 | 可申请增加贷款，但须经审批 | 取决于合同中的转移条款、房产、办理时间和贷款机构审批；可能出现资金差额、增加贷款、解除登记、重新登记或提前还款费用 |
| 期限结束前解除或提前偿还 | 房贷被清偿、转移，或偿还金额超过合同允许的提前还款权益 | 交易本身不包含新增借款 | 以合同为准；可能产生提前还款费用及其他清偿或解除登记成本 |
合同周期
房贷期限和摊还期不是同一个概念
房贷期限是当前房贷合同的有效期间。合同利率、还款条件、提前还款条款及其他约定通常在这一期间内适用。
摊还期是按照还款安排预计还清房贷所需的时间，通常会跨越多个房贷期限。续约本身不会把摊还期恢复为最初的长度，也不会抹去已经偿还的本金。
期限结束
向原贷款机构续约
房贷续约是在当前期限结束后确定下一个房贷期限。新合同的利率、期限长度、还款额及其他条件可能与原合同不同。
对于受联邦监管的贷款机构，续约通知——或不予续约的通知——必须至少在期限结束前 21 天提供。续约不等于再融资：在没有新增借款的情况下，续约可以延续剩余本金和剩余摊还期。
更换贷款机构
直接转贷仅适用于特定情形
更换贷款机构，是把房贷转到新的贷款机构。新的贷款机构仍会自行决定是否接受借款人、房产、房贷和担保安排。
- OSFI 对最低资格利率（MQR）的豁免规则：现有的独立、未投保房贷在续约时，从一家受联邦监管的金融机构转到另一家。原合同约定的剩余摊还期和贷款金额均不得增加，但未偿本金余额可增加不超过 3,000 加元，用于支付交易成本。不得通过房屋净值取得额外资金。其他承保和尽职审查仍会继续。
- 加拿大财政部关于房贷组合保险的规则：符合条件、贷款价值比相对较低的房贷，最初由受联邦监管的金融机构发放并已按最低资格利率评估，在续约时转到新的贷款机构。原合同摊还计划继续执行，不得通过房屋净值取得额外资金，其他政府担保房贷保险资格条件仍然适用。
这两套规则有关联，但并不相同。更换贷款机构还可能涉及房产估值、房贷转让或债权转让、法律服务、登记、解除抵押登记及行政费用。若房产采用可担保多项债务的抵押登记，或还担保其他贷款产品，转贷手续可能更复杂。
重组借款
再融资
房贷再融资会改变借款安排，而不是简单延续一笔没有实质变化的房贷。再融资可能增加贷款金额、通过房屋净值取得资金、改变剩余摊还期、在期限结束前替换房贷、把其他债务并入房屋担保借款，或使交易不再符合直接转贷条件。
贷款机构会按当时的资格、房产、信用、收入、偿债能力、贷款价值比（LTV）和文件要求进行评估。期限结束前再融资，也可能需要解除原房贷合同。取得的额外资金同时也是由房屋担保的新增债务。
卖房或搬家
能否把现有房贷转移到另一套房产，取决于合同和贷款机构
出售房产通常需要解除原房贷的抵押登记，除非合同允许把现有房贷转移到另一套房产。可转移的房贷可能允许把现有余额、合同利率和部分条款一并转到替代房产。
是否可以转移，取决于合同、贷款机构对借款人和替代房产的审批、出售与购入之间允许的时间、替代房产所需的贷款金额，以及混合利率、增加贷款或减少余额的限制。转移有时可以减少或避免提前解除合同产生的费用，但不能保证完全没有费用。
提前偿还
提前还款权益、提前还款费用和利率差额法
提前还款权益，是合同允许在不收取提前还款费用的情况下提前偿还的额度或方式。若还款超过该权益允许的范围，或在期限结束前解除、转移或清偿封闭式房贷，可能产生提前还款费用。
许多封闭式固定利率房贷的费用，通常按约三个月利息与利率差额法（IRD）计算金额两者中的较高者确定。IRD 的具体方法并不统一。实际计算以合同和贷款机构披露的方式为准；OpenBook 不把任何一种概述视为通用公式，也不据此估算实际费用。
其他成本
登记和交易可能带来的成本
根据交易类型，成本可能包括房产估值费、律师或公证服务费、解除或重新登记抵押的费用、贷款机构行政费、适用时的新房贷保险费，以及原合同规定的提前还款费用。各项费用的金额和承担方，可能因省或地区、贷款机构、担保登记方式和交易类型而异。
官方来源
资料依据
谨慎使用
重要限制
- 本页介绍加拿大一般消费者情形和受联邦监管贷款情形。
- 本页不代替房贷合同，不计算实际清偿费用，不表示贷款机构会予以批准，也不判断资格。
- 直接转贷的最低资格利率处理不免除其他承保要求。
- 某一家贷款机构对房贷转移、IRD 或费用的做法，不构成适用于所有贷款机构的通用规则。
- 本页不判断各省和地区的土地登记要求。
本页仅提供教育信息，不构成财务、房贷、税务、法律或投资建议。