Référence sur l’habitation
Modifier une hypothèque : renouvellement, changement de prêteur, refinancement et remboursement anticipé
Renouveler une hypothèque, changer de prêteur, la refinancer, la transférer à une autre propriété ou résilier le contrat avant l’échéance sont des opérations différentes. Cette distinction peut modifier les exigences d’admissibilité, le montant emprunté, les pénalités et frais, les formalités d’enregistrement ainsi que les modalités qui demeurent en vigueur.
En bref
Commencer par identifier l’opération
Une hypothèque peut changer à la fin du terme, avant son échéance ou lorsqu’une propriété est vendue ou remplacée. Un renouvellement établit le prochain terme hypothécaire. Un transfert direct fait passer à un autre prêteur, au renouvellement, une hypothèque qui demeure essentiellement inchangée. Un refinancement modifie la structure de l’emprunt. Une hypothèque transférable peut permettre de reporter l’hypothèque existante sur une autre propriété. La résiliation ou le remboursement d’une hypothèque fermée avant la fin du terme peut entraîner une pénalité pour remboursement anticipé.
Le résultat réel dépend du contrat hypothécaire, de l’approbation du prêteur, de la propriété, du moment de l’opération et des règles applicables.
Comparaison sommaire
Différences entre les principales modifications d’une hypothèque
| Opération | Ce qui change | Emprunt supplémentaire | Admissibilité et conséquences courantes |
|---|---|---|---|
| Renouvellement auprès du prêteur actuel | Nouveau terme, nouveau taux, nouveau paiement et nouvelles conditions contractuelles | Pas nécessairement | Processus et politiques du prêteur actuel; nouveau taux, nouveau paiement et nouvelles conditions de renouvellement |
| Transfert direct au renouvellement | Le prêteur change, tandis que le solde et la période d’amortissement restante demeurent dans les limites permises | Aucun retrait de valeur nette | L’approbation du nouveau prêteur demeure requise; le traitement du taux admissible minimal est restreint; des frais de transfert, d’évaluation, de services juridiques, d’enregistrement ou d’administration peuvent s’appliquer |
| Refinancement | Le montant, la période d’amortissement, le prêteur, la sûreté ou d’autres modalités importantes peuvent changer | Souvent possible | Nouvelle souscription et règles applicables au ratio prêt-valeur ou à l’assurance; pénalité pour remboursement anticipé et frais possibles de quittance, d’enregistrement, de services juridiques, d’évaluation ou d’administration |
| Transfert de l’hypothèque à une autre propriété | L’hypothèque existante est reportée sur une propriété de remplacement | Une somme supplémentaire peut être demandée, sous réserve d’approbation | Modalités de transfert prévues au contrat, propriété, délai et approbation du prêteur; insuffisance de fonds, financement supplémentaire, quittance, enregistrement ou pénalité possibles |
| Résiliation ou remboursement avant la fin du terme | L’hypothèque est remboursée, transférée ou réduite au-delà du privilège permis | Aucun emprunt supplémentaire inhérent | Le contrat prévaut; une pénalité pour remboursement anticipé et d’autres frais de remboursement ou de quittance peuvent s’appliquer |
Durée du contrat
Le terme hypothécaire et la période d’amortissement sont différents
Le terme hypothécaire est la période pendant laquelle le contrat hypothécaire actuel est en vigueur. Il comprend notamment le taux contractuel, les modalités de paiement et les dispositions relatives au remboursement anticipé.
La période d’amortissement est la durée estimative nécessaire pour rembourser l’hypothèque au moyen des paiements prévus. Elle s’étend généralement sur plusieurs termes hypothécaires. Le renouvellement ne rétablit pas à lui seul la période d’amortissement initiale et n’efface pas les remboursements déjà effectués.
À la fin du terme
Renouveler auprès du prêteur actuel
Un renouvellement hypothécaire établit un nouveau terme lorsque le terme actuel prend fin. Le prêteur peut proposer un taux, une durée de terme, un paiement et d’autres conditions qui diffèrent du contrat précédent.
Dans le cas d’un prêteur sous réglementation fédérale, l’avis de renouvellement — ou l’avis indiquant que le prêteur ne renouvellera pas l’hypothèque — doit être transmis au moins 21 jours avant la fin du terme. Un renouvellement n’est pas un refinancement : il peut reconduire le solde et la période d’amortissement restants sans créer un nouvel emprunt.
Changer de prêteur
Le traitement d’un transfert direct est restreint
Changer de prêteur transfère l’hypothèque à une nouvelle institution. Celle-ci décide toujours si elle accepte l’emprunteur, la propriété, le prêt hypothécaire et la sûreté.
- Traitement du taux admissible minimal (TAM) prescrit par le BSIF : une hypothèque autonome non assurée existante passe, au renouvellement, d’une institution financière fédérale à une autre. Ni la période d’amortissement contractuelle restante ni le montant du prêt ne peuvent augmenter, sauf une hausse maximale de 3 000 $ du solde du principal pour les coûts de transaction. Aucun retrait de valeur nette n’est permis. Les autres travaux de souscription et de diligence raisonnable se poursuivent.
- Traitement de l’assurance de portefeuille de Finances Canada : une hypothèque à faible ratio admissible, initialement consentie par une institution financière sous réglementation fédérale et déjà évaluée selon le TAM, est renouvelée auprès d’un nouveau prêteur. Le calendrier d’amortissement contractuel existant se poursuit, aucun retrait de valeur nette n’est permis et tous les autres critères d’admissibilité à l’assurance hypothécaire continuent de s’appliquer.
Ces deux règles sont liées, mais distinctes. Un changement de prêteur peut aussi nécessiter une évaluation, un transfert ou une cession, des services juridiques ou notariaux, un enregistrement, une quittance ou d’autres démarches administratives. Une hypothèque subsidiaire ou d’autres produits garantis par la propriété peuvent compliquer le transfert.
Restructurer l’emprunt
Refinancement hypothécaire
Le refinancement hypothécaire modifie la structure de l’emprunt au lieu de simplement poursuivre une hypothèque inchangée. Il peut augmenter le montant emprunté, dégager une partie de la valeur nette, modifier la période d’amortissement restante, remplacer l’hypothèque avant la fin du terme, regrouper d’autres dettes dans un emprunt garanti par la propriété ou faire sortir l’opération du cadre d’un transfert direct.
Le prêteur applique alors ses exigences courantes concernant l’admissibilité, la propriété, le crédit, le revenu, les coefficients d’amortissement de la dette, le ratio prêt-valeur (RPV) et les documents. Un refinancement avant l’échéance peut aussi nécessiter la résiliation de l’hypothèque existante. Toute somme supplémentaire reçue constitue une dette supplémentaire garantie par la propriété.
Vendre ou déménager
Le transfert à une autre propriété dépend du contrat et du prêteur
La vente de la propriété exige généralement une quittance de la sûreté hypothécaire, sauf si l’hypothèque peut être transférée à une autre propriété. Une hypothèque transférable peut permettre de reporter sur la propriété de remplacement le solde, le taux contractuel et certaines modalités de l’hypothèque existante.
La possibilité de transférer l’hypothèque dépend du contrat, de l’approbation de l’emprunteur et de la propriété de remplacement par le prêteur, du délai permis, du financement nécessaire pour la nouvelle propriété et des restrictions relatives à la combinaison de taux, à l’augmentation ou à la réduction du solde. Le transfert peut parfois réduire ou éviter une pénalité de résiliation anticipée, sans garantir qu’aucune pénalité ni aucuns frais ne seront exigés.
Rembourser avant l’échéance
Privilège, pénalité et différentiel du taux d’intérêt
Un privilège de remboursement anticipé correspond au montant que le contrat permet de rembourser en avance sans pénalité. Une pénalité pour remboursement anticipé peut s’appliquer lorsqu’un paiement dépasse ce privilège ou qu’une hypothèque fermée est résiliée, transférée ou remboursée avant la fin du terme.
Pour de nombreuses hypothèques fermées à taux fixe, la pénalité correspond généralement au plus élevé d’un montant représentant environ trois mois d’intérêts et d’un montant fondé sur le différentiel du taux d’intérêt (DTI). Les méthodes de calcul du DTI varient. Le contrat et les renseignements fournis par le prêteur déterminent la méthode réelle; OpenBook ne présente aucune de ces descriptions comme une formule universelle ni comme une estimation de la pénalité.
Autres frais
Conséquences liées à l’enregistrement et à l’opération
Selon l’opération, les coûts peuvent comprendre les frais d’évaluation de la propriété, les frais juridiques ou notariaux, les frais de quittance ou d’enregistrement, les frais administratifs du prêteur, une nouvelle prime d’assurance prêt hypothécaire s’il y a lieu et une pénalité pour remboursement anticipé prévue par le contrat existant. Le montant de chaque coût et la personne qui doit l’assumer peuvent varier selon la province ou le territoire, le prêteur, la sûreté hypothécaire et l’opération.
Sources officielles
Fondement documentaire
- ACFC — Termes et amortissement hypothécaire
- ACFC — Renouveler votre hypothèque
- ACFC — Choisir la bonne hypothèque
- ACFC — Résilier votre hypothèque
- ACFC — Pénalités pour remboursements anticipés
- ACFC — Code sur l’information relative au remboursement anticipé des hypothèques
- ACFC — Quittance hypothécaire
- BSIF — Transferts directs de prêts hypothécaires non assurés
- Finances Canada — Transferts directs et assurance de portefeuille
À utiliser avec prudence
Limites importantes
- Cette page décrit des contextes généraux touchant les consommateurs canadiens et les prêts sous réglementation fédérale.
- Elle ne reproduit pas un contrat hypothécaire, ne calcule pas une pénalité de remboursement, n’implique pas l’approbation d’un prêteur et ne détermine pas l’admissibilité.
- Le traitement du TAM applicable à un transfert direct ne dispense pas des autres travaux de souscription.
- Les pratiques d’un prêteur concernant le transfert à une autre propriété, le DTI ou les frais ne constituent pas une règle universelle.
- Les exigences provinciales et territoriales relatives à l’enregistrement foncier ne sont pas déterminées ici.
Cette page est fournie à des fins éducatives seulement. Elle ne constitue pas un conseil financier, hypothécaire, fiscal, juridique ou en placement.